Marktentwicklung von Wohnungen und Häusern in Deutschland
Wohnimmobilienmarkt Deutschland
In Deutschland blickt man auf sehr bewegte Jahre auf dem Immobilienmarkt zurück.
Zunehmenden Einfluss hatten hierbei politische und gesellschaftliche Entwicklungen auf europäischer Ebene, die sich auch auf dem deutschen Immobilienmarkt auswirkten. So sind bis heute die Entscheidung der Engländer für den Brexit, die Niedrigzins-Politik der EZB und die durch diverse Fluchtbewegungen massiv angestiegenen Migrationszahlen bestimmende Einflussfaktoren auf dem deutschen Immobilienmarkt.
Die Niedrigzins-Politik der EZB wirkte sich nicht nur auf Kredite und Hypotheken aus, deren Zinsen zwischenzeitlich auf ein Allzeittief sanken, gleiches galt und gilt auch für die Zinsen, die Anleger für ihre Gelder kassieren konnten. Diese Entwicklung führte in den letzten Jahren zu einem in Deutschland lange nicht dagewesenen Run auf Immobilien. Viele sprechen auch von einer Flucht in Betongold. Häuser und Wohnungen gewinnen im Bewusstsein der Deutschen eine immer größere Bedeutung als Bestandteil der eigenen Altersvorsorge und als Geldanlage unter Renditeaspekten.
So hat das gesamte, in Immobilien gehaltene Vermögen in Deutschland mittlerweile eine abschreibungsbereinigte Größenordnung von rd. 8 Billionen Euro erreicht. Hiervon fallen allein rd. 4,8 Billionen auf Wohnimmobilien. Die Deutschen investierten allein 2016 in einer Größenordnung von rd. 156 Milliarden Euro in den Erwerb von Wohnungen und Häusern. Diesen Wert weist der Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse in Deutschland aus.
Dennoch hinkt die Wohneigentumsquote in Deutschland, der anderer Länder noch deutlich hinterher. Im Jahr 2016 betrug die Eigentumsquote in Deutschland 51,7%, in Frankreich 64,9%, in Niederlande 69%, in Spanien 77,8%, in Norwegen 82,7% und in Kroatien sogar 90%. (Quelle: Statista)
Da die oben genannten Faktoren bis heute wirken, ist auch die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen. Dieser Nachfrage steht eine deutlich belebte Neubautätigkeit, insbesondere in größeren Städten und Ballungsräumen gegenüber, die aber bei weitem nicht ausreicht, die Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen. Im Ergebnis hat sich in Ballungsgebieten ein regelrechter Käufermarkt entwickelt dessen Ende noch nicht in Sicht ist.
Dieses betrifft mittlerweile nicht nur Städte wie Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln oder München, sondern auch alle strukturstarken Städte mit Einwohnerzahlen von 250.000 – 500.000 Einwohner, wie etwa Bielefeld, Bochum, Mannheim oder Wiesbaden. Eine Ausnahme bilden hier teilweise schwachstrukturierte Gegenden in Ostdeutschland.
Reihen- und Doppelhäuser
Eine noch stärkere Preisentwicklung als bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern ergab sich im selben Vergleichszeitraum bei Reihen- bzw. Doppelhäusern. Bezahlte man hier im Durchschnitt in 2010 noch 1.130 €/m², waren es im Jahr 2016 bereits 1.495 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von insgesamt 32%.
Eigentumswohnungen
Der Teilmarkt der Eigentumswohnungen stellt eine signifikante Größe im Gesamtmarkt für Immobilien dar und hatte in 2016 mit einem Geldumsatz von 56,1 Mrd. Euro einen Anteil von 37% am Gesamtmarkt für Wohnimmobilien.
31,5 Mrd. des Geldumsatzes entfielen hierbei auf Bestandsimmobilien. Mit 56% hatten sie den größten Anteil am Umsatz von Eigentumswohnungen. 21 Mrd. Euro (38%) entfielen auf neue Wohnungen und 3,6 Mrd. (6%) auf Erstverkäufe nach Umwandlung.
Die höchsten Geldumsätze für Eigentumswohnungen wurden in Bayern (14,1 Mrd.), Baden-Württemberg (10,1 Mrd.), Nordrhein-Westfalen (8,5 Mrd.) und Berlin (9%) umgesetzt. Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen nahmen auch die Spitzenplätze bei der Anzahl erfolgter Transaktionen ein. 55% aller deutschlandweiten Transaktionen im Bereich Eigentumswohnungen fielen auf diese drei Bundesländer.
Je Transaktion wurde im bundesdurchschnitt ein Geldumsatz von 179.800 Euro erzielt.
Auch hier fallen die starken Schwankungen unter den einzelnen Bundesländern auf. Während der bundesdurchschnittliche Transaktionsumsatz bei 328.900 Euro lag, lag er in Bayern bei 240.000 €, in Baden-Württemberg bei 180.000 €, in Brandenburg bei 161.200 €, in Nordrhein-Westfalen bei 147.100 €, in Niedersachsen bei 123.000 € in Thüringen bei 103.700 € und in Sachsen-Anhalt bei 84.200 €.
Zu beachten ist bei diesen Zahlen, dass sie nicht die Durchschnittspreise einer im realen Geschäftsverkehr veräußerten Wohnung widergeben, da hier z.B. auch Schenkungen enthalten sind.
Wohnungen im Neubau
Der Preis für neue Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment stieg im bundesdurchschnitt von 2010 bis 2016, von 2.011 auf 2.578 Euro/m². Das entspricht insgesamt einer Preissteigerung von 28%.
Einen enormen Preisanstieg erfuhren Bestandswohnungen im oberen Preissegment. Sie stiegen von 1.494 € auf 2.191 €/m² (insgesamt 47%).
Das Preisniveau von gebrauchten Eigentumswohnungen ist in den Bundesländern sehr unterschiedlich. Während in Hamburg ein durchschnittlicher, mittlerer Wohnflächenpreis von 3.140 Euro/m² in 2016 gilt, liegt dieser Wert in Sachsen-Anhalt bei rd. 550 Euro.
Mehrfamilienhäuser
Blicken wir noch kurz auf die Entwicklung des Marktes für Mehrfamilienhäuser.
Mehrfamilienhäuser sind von Wohn- und Geschäftshäusern, bei denen die Rendite zu einem überwiegenden Teil der gewerblichen Nutzung zuzuschreiben ist, abzugrenzen. Bei Mehrfamilienhäusern liegt der Renditeursprung im Wesentlichen in der Erzielung von Mieteinnahmen aus privat genutztem Wohnraum.
2016 wurden Mehrfamilienhäuser in einem Gesamtvolumen von 21 Mrd. Euro bei insgesamt 31.000 Transaktionen in Deutschland umgesetzt. Hieraus ergab sich ein durchschnittliches Transaktionsvolumen von 677.000 Euro.
Die meisten Transaktionen gab es mit insgesamt 9.400 in Nordrhein-Westfalen, das auch bei einem Geldumsatz von insgesamt 5,1 Mrd. an der Spitze aller Bundesländer lag.
Die Zahl der Gesamttransaktionen mit Mehrfamilienhäuser stagniert seit 2009, allerdings bei deutlich steigenden Geldumsätzen.
Im Bundesdurchschnitt verteuerten sich kleine Mehrfamilienhäuser (3-6 Wohneinheiten) im mittleren Preisniveau von 2010 bis 2016, von 690 € auf 910 € pro m² und somit um 45%. Im oberen Preisniveau viel die Steigerung mit rd. 15% deutlich moderater aus. Hier zahlte man 2016 rd. 1.650 €/m².
Auch in dem Segment der kleinen Mehrfamilienhäuser sind erhebliche Preisunterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern gegeben. Zahlte man in Berlin einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.700 €, waren es in NRW rd. 1150 € und in Thüringen um 600 €.
Der Markt für größere Mehrfamilienhäuser (7-20 Wohneinheiten) entwickelte sich sehr unterschiedlich. Während im mittleren Preissegment die Preissteigerung seit 2010 mit rd. 15% auf 770 Euro/m² moderat ausfiel, verteuerten sich die Häuser im unteren Preissegment um rd. 86% auf durchschnittlich 410 €/m².
Während in Baden-Württemberg die Mehrzahl der Transaktionen zu Quadratmeterpreisen um 1.300 € abgewickelt wurden, liegt dieser Wert in Berlin bei 2.200 €, in NRW bei 800 € und im Saarland bei 500 €. Schlusslichter bilden auch hier die Ostdeutschen Bundesländer Thüringen und Sachsen-Anhalt mit Werten um 450 € für den m² Wohnfläche.
Zunehmenden Einfluss hatten hierbei politische und gesellschaftliche Entwicklungen auf europäischer Ebene, die sich auch auf dem deutschen Immobilienmarkt auswirkten. So sind bis heute die Entscheidung der Engländer für den Brexit, die Niedrigzins-Politik der EZB und die durch diverse Fluchtbewegungen massiv angestiegenen Migrationszahlen bestimmende Einflussfaktoren auf dem deutschen Immobilienmarkt.
Die Niedrigzins-Politik der EZB wirkte sich nicht nur auf Kredite und Hypotheken aus, deren Zinsen zwischenzeitlich auf ein Allzeittief sanken, gleiches galt und gilt auch für die Zinsen, die Anleger für ihre Gelder kassieren konnten. Diese Entwicklung führte in den letzten Jahren zu einem in Deutschland lange nicht dagewesenen Run auf Immobilien. Viele sprechen auch von einer Flucht in Betongold. Häuser und Wohnungen gewinnen im Bewusstsein der Deutschen eine immer größere Bedeutung als Bestandteil der eigenen Altersvorsorge und als Geldanlage unter Renditeaspekten.
So hat das gesamte, in Immobilien gehaltene Vermögen in Deutschland mittlerweile eine abschreibungsbereinigte Größenordnung von rd. 8 Billionen Euro erreicht. Hiervon fallen allein rd. 4,8 Billionen auf Wohnimmobilien. Die Deutschen investierten allein 2016 in einer Größenordnung von rd. 156 Milliarden Euro in den Erwerb von Wohnungen und Häusern. Diesen Wert weist der Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse in Deutschland aus.
Dennoch hinkt die Wohneigentumsquote in Deutschland, der anderer Länder noch deutlich hinterher. Im Jahr 2016 betrug die Eigentumsquote in Deutschland 51,7%, in Frankreich 64,9%, in Niederlande 69%, in Spanien 77,8%, in Norwegen 82,7% und in Kroatien sogar 90%. (Quelle: Statista)
Da die oben genannten Faktoren bis heute wirken, ist auch die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen. Dieser Nachfrage steht eine deutlich belebte Neubautätigkeit, insbesondere in größeren Städten und Ballungsräumen gegenüber, die aber bei weitem nicht ausreicht, die Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen. Im Ergebnis hat sich in Ballungsgebieten ein regelrechter Käufermarkt entwickelt dessen Ende noch nicht in Sicht ist.
Dieses betrifft mittlerweile nicht nur Städte wie Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln oder München, sondern auch alle strukturstarken Städte mit Einwohnerzahlen von 250.000 – 500.000 Einwohner, wie etwa Bielefeld, Bochum, Mannheim oder Wiesbaden. Eine Ausnahme bilden hier teilweise schwachstrukturierte Gegenden in Ostdeutschland.
Während man in München (Stadt) für freistehende Häuser 8.500 € für den Quadratmeter zahlen musste, bekam man das selbe Haus im Kyffhäuserkreis in Thüringen bereits für 470 €/m². Ein ähnliches Bild ergab sich bei Eigentumswohnungen. Während in München (Stadt) eine Wohnung aus dem Bestand im Schnitt 5.500 Euro pro Quadratmeter kostete, bekam man Wohnungen in Teilen Brandenburgs bereits für etwas über 200 € /m².
Ein- und Zweifamilienhäuser (freistehend)
In Deutschland lag 2016 der durchschnittliche m²-Preis für ein gebrauchtes, freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus bei 1.545 Euro. Im Vergleich zu 2010 ergibt sich hier eine Preissteigerung von rd. 26%. Reihen- und Doppelhäuser
Eine noch stärkere Preisentwicklung als bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern ergab sich im selben Vergleichszeitraum bei Reihen- bzw. Doppelhäusern. Bezahlte man hier im Durchschnitt in 2010 noch 1.130 €/m², waren es im Jahr 2016 bereits 1.495 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von insgesamt 32%.
Eigentumswohnungen
Der Teilmarkt der Eigentumswohnungen stellt eine signifikante Größe im Gesamtmarkt für Immobilien dar und hatte in 2016 mit einem Geldumsatz von 56,1 Mrd. Euro einen Anteil von 37% am Gesamtmarkt für Wohnimmobilien.
31,5 Mrd. des Geldumsatzes entfielen hierbei auf Bestandsimmobilien. Mit 56% hatten sie den größten Anteil am Umsatz von Eigentumswohnungen. 21 Mrd. Euro (38%) entfielen auf neue Wohnungen und 3,6 Mrd. (6%) auf Erstverkäufe nach Umwandlung.
Die höchsten Geldumsätze für Eigentumswohnungen wurden in Bayern (14,1 Mrd.), Baden-Württemberg (10,1 Mrd.), Nordrhein-Westfalen (8,5 Mrd.) und Berlin (9%) umgesetzt. Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen nahmen auch die Spitzenplätze bei der Anzahl erfolgter Transaktionen ein. 55% aller deutschlandweiten Transaktionen im Bereich Eigentumswohnungen fielen auf diese drei Bundesländer.
Je Transaktion wurde im bundesdurchschnitt ein Geldumsatz von 179.800 Euro erzielt.
Auch hier fallen die starken Schwankungen unter den einzelnen Bundesländern auf. Während der bundesdurchschnittliche Transaktionsumsatz bei 328.900 Euro lag, lag er in Bayern bei 240.000 €, in Baden-Württemberg bei 180.000 €, in Brandenburg bei 161.200 €, in Nordrhein-Westfalen bei 147.100 €, in Niedersachsen bei 123.000 € in Thüringen bei 103.700 € und in Sachsen-Anhalt bei 84.200 €.
Zu beachten ist bei diesen Zahlen, dass sie nicht die Durchschnittspreise einer im realen Geschäftsverkehr veräußerten Wohnung widergeben, da hier z.B. auch Schenkungen enthalten sind.
Wohnungen im Neubau
Der Preis für neue Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment stieg im bundesdurchschnitt von 2010 bis 2016, von 2.011 auf 2.578 Euro/m². Das entspricht insgesamt einer Preissteigerung von 28%.
Im oberen Preisniveau fiel die Steigerung noch deutlicher aus. Hier stiegen die Preise von durchschnittlich 2.673 Euro auf 3.566 Euro pro m² Wohnfläche (ges. 33%).
Wohnungen im Altbau
Ähnlich deutliche Preissteigerungen konnten gebrauchte Eigentumswohnungen verbuchen. Hier stiegen die Preise im mittleren Preisbereich von 986 € in 2010 auf 1.286 €/m² in 2016. Insgesamt also eine Preissteigerung von rd. 30%. Einen enormen Preisanstieg erfuhren Bestandswohnungen im oberen Preissegment. Sie stiegen von 1.494 € auf 2.191 €/m² (insgesamt 47%).
Das Preisniveau von gebrauchten Eigentumswohnungen ist in den Bundesländern sehr unterschiedlich. Während in Hamburg ein durchschnittlicher, mittlerer Wohnflächenpreis von 3.140 Euro/m² in 2016 gilt, liegt dieser Wert in Sachsen-Anhalt bei rd. 550 Euro.
Mehrfamilienhäuser
Blicken wir noch kurz auf die Entwicklung des Marktes für Mehrfamilienhäuser.
Mehrfamilienhäuser sind von Wohn- und Geschäftshäusern, bei denen die Rendite zu einem überwiegenden Teil der gewerblichen Nutzung zuzuschreiben ist, abzugrenzen. Bei Mehrfamilienhäusern liegt der Renditeursprung im Wesentlichen in der Erzielung von Mieteinnahmen aus privat genutztem Wohnraum.
2016 wurden Mehrfamilienhäuser in einem Gesamtvolumen von 21 Mrd. Euro bei insgesamt 31.000 Transaktionen in Deutschland umgesetzt. Hieraus ergab sich ein durchschnittliches Transaktionsvolumen von 677.000 Euro.
Die meisten Transaktionen gab es mit insgesamt 9.400 in Nordrhein-Westfalen, das auch bei einem Geldumsatz von insgesamt 5,1 Mrd. an der Spitze aller Bundesländer lag.
Die Zahl der Gesamttransaktionen mit Mehrfamilienhäuser stagniert seit 2009, allerdings bei deutlich steigenden Geldumsätzen.
Im Bundesdurchschnitt verteuerten sich kleine Mehrfamilienhäuser (3-6 Wohneinheiten) im mittleren Preisniveau von 2010 bis 2016, von 690 € auf 910 € pro m² und somit um 45%. Im oberen Preisniveau viel die Steigerung mit rd. 15% deutlich moderater aus. Hier zahlte man 2016 rd. 1.650 €/m².
Auch in dem Segment der kleinen Mehrfamilienhäuser sind erhebliche Preisunterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern gegeben. Zahlte man in Berlin einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.700 €, waren es in NRW rd. 1150 € und in Thüringen um 600 €.
Der Markt für größere Mehrfamilienhäuser (7-20 Wohneinheiten) entwickelte sich sehr unterschiedlich. Während im mittleren Preissegment die Preissteigerung seit 2010 mit rd. 15% auf 770 Euro/m² moderat ausfiel, verteuerten sich die Häuser im unteren Preissegment um rd. 86% auf durchschnittlich 410 €/m².
Während in Baden-Württemberg die Mehrzahl der Transaktionen zu Quadratmeterpreisen um 1.300 € abgewickelt wurden, liegt dieser Wert in Berlin bei 2.200 €, in NRW bei 800 € und im Saarland bei 500 €. Schlusslichter bilden auch hier die Ostdeutschen Bundesländer Thüringen und Sachsen-Anhalt mit Werten um 450 € für den m² Wohnfläche.
Zu den aktuellen Entwicklungen des Bielefelder Immobilienmarktes finden Sie einen Beitrag in unseren Immobilien-News.
Hinweis: Die in diesem Beitrag genannten Werte eignen sich nicht zur Ableitung realer Verkehrswerte. Sie sollen nur dazu dienen, einen Überblick zur Gesamtmarktentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland zu schaffen und sind größtenteils dem Immobilienmarktbericht 2017 der Gutachterausschüsse in Deutschland entnommen. Dieser schafft eine verlässliche Datenlage für die Entwicklung des Marktes für Häuser und Wohnungen.
